License vs. Lease w prawie rzeczowym w systemie common law

Słyszeliście o „licencjonowaniu nieruchomości”? W systemie common law rozróżnia się trzy rodzaje prawa do używania cudzej nieruchomości: „license (agreement)” i „lease” (nie „lease agreement/contract” tylko po prostu „lease”) oraz „easement”. W niniejszym wpisie co do zasady pomijamy temat służebności („easement”, „servitude”).

Co różni „lease” i „license”?
„Lease exists where the owner agrees to turn over exclusive possession of the property to another for some period of time. A license, on the other hand, is an agreement that gives the licensee permission to use the land only at the owner’s discretion. A license is freely revocable, and does not provide for protection for the licensee against interference by the licensor.”

„Lease” to konstrukcja zbliżona do naszej „umowy najmu”, z którą wiąże się prawo do czasowego wykonywania władztwa nad nieruchomością z jednoczesnym ograniczeniem praw właściciela do korzystania z niej. Osoba korzystająca z nieruchomości jest jej posiadaczem, a posiadanie podlega ochronie prawnej.

Natomiast „license” w odniesieniu do nieruchomości to konstrukcja obejmująca takie stany prawne, w których korzystanie z nieruchomości ma charakter tymczasowy i nie wiąże się z ograniczeniem praw właściciela, ale wyłącza bezprawność takiego korzystania (wyłącza możliwość powoływania się na „trespass”). Zazwyczaj ma ono podstawę w umowie, ale może zostać w każdej chwili odwołane przez właściciela. Co również dość istotne „licencja” na korzystanie z nieruchomości nie podlega przeniesieniu na osoby trzecie i jest traktowana jako indywidualne i niewyłączne uprawnienie bądź przywilej. Co do zasady „licencja” na korzystanie z nieruchomości nie ma charakteru odpłatnego.
„A license has been generally defined as a mere personal privilege to do acts upon the land of the licensor of a temporary character, and revocable at the will of the latter unless according to some authorities, in the meantime expenditures contemplated by the licensor when the license was given, have been made.” (https://www.jstor.org/stable/pdf/1112452.pdf).

Czytelne wyjaśnienie różnic pomiędzy „lease” a „license to use a real property” znajdziemy w tym artykule: https://journal.firsttuesday.us/license-to-use-land/89/

Jako „license to use a real property” kwalifikowane są umowy o korzystanie z pokoju hotelowego, miejsca parkingowego bądź umowy obejmujące prawo do umieszczenia automatów do sprzedaży w cudzym lokalu użytkowym.